KİRA HAKKINDA EN ÇOK MERAK EDİLENLER

Son zamanlarda ev kiralarında olan fahiş artışlar sebebi ile sürekli karşılaştığımız konulardan biri “kira uyuşmazlıkları” oldu. En çok merak edilenler ve sıkça sorunlar:

1. 4 yıldır aynı evde kiracı konumundayım ve kiraya veren mevcut kiramın iki katı oranında zam yapmak istiyor, bütçemi aşıyor bu konuda ne yapabilirim?

Bu konuda Kanunda açık düzenleme bulunmaktadır. Kira bedelinde her sene yapılacak artış bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki(TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere uygulanır. Bu kural genel kural olup bir yıldan fazla sürmüş sözleşmelerde de uygulanacaktır. Günümüzde ise Haziran 2022 tarihinde yapılan düzenleme ile %25 zam oranı belirlenmişti ve bu sebeple kiraya veren, kira bedelinin %25’i üzerinde kira zammı yapamayacaktı. Son gelişmeler ile bu düzenlemenin bir sene daha uzatılmasına karar verilmiş olup taraflar mevcut kiranın %25’ini aşan bir artış oranı öngöremeyecektir. Tabii ki tarafların anlaşması ihtimalinde bu kural uygulanmayabilir.

1. Kira sözleşmemizi yazılı olarak yapmadık. Kiraya veren ile sözlü iletişimimiz oldu ve evi kiraladım bu durumda bir hak kaybı yaşar mıyım?

Kanunda, kira sözleşmelerinde şekil şartı öngörülmemiştir. Dolayısıyla sözleşmenin yazılı veya sözlü yapılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yani bir başka deyişle kiracı sıfatına sahip olmak için elinizde yazılı kira kontratı bulunması zorunlu değildir. Ancak, sonrasında oluşabilecek uyuşmazlıklar ve ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme yapılması tavsiye edilir.

1. Yeni eve taşınacağım ancak kiraya veren depozito adı altında yıllık kira bedelinin yarısının kendisine verilmesi şartını öne sürüyor. Depozitonun hukukta geçerliliği nedir?

Kira sözleşmesi sebebi ile kiraya verenin uğrayabileceği olası zararların önüne geçebilmek için depozito (güvence bedeli) alınmaktadır. Hukukta, kiracının ve kiraya verenin haklarının adil korunması için bazı düzenlemeler mevcuttur. Depozitonun kararlaştırılması zorunlu olmamakla birlikte, uygulamada hemen herkes tarafından bu bedel kararlaştırılmaktadır. Bu bedel taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabilecektir. Eğer depozito taraflar arasında kararlaştırılmışsa bu bedel, üç aylık kira bedelini aşamaz.

1. Kiracı olduğum iş yerimde mülk sahibi %80 oranında kira artışı öngörüyor. Son düzenlemeler ile bildiğim kadarıyla bu artış en fazla %25 olması gerekir. İş yeri kirası olması durumunda farklı bir düzenleme bulunuyor mu?

Konut kiraları ve iş yeri kiraları için bulunan düzenlemeler aynıdır. Düzenlemelere göre konut ve iş yeri kiralarının artış oranı en fazla bir önceki kira döneminin 12 aylık TÜFE oranında artış yapılabilecektir. Son gelişmeler ile birlikte konut kiraları açısından en fazla %25 artış oranı öngörülmüştür ancak bu düzenleme iş yeri kiraları açısından geçerli değildir. İş yeri kiralarının artış oranı en fazla önceki kira döneminin 12 aylık TÜFE oranında artışı ile yapılabilecektir.

1. Kiraya veren, kira sözleşmesi ile birlikte “Tahliye Taahhütnamesi” adı altında bir sözleşme daha imzalamamı istedi. Bu sözleşme nedir?

Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiralanan yeri teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını beyan ettiği yazılı bir taahhütnamedir. Buna göre kira bedeli düzenli olarak ödense dahi , kiracı tahliye edilebilir.  Bu taahhütname, yazılı olarak yapılmak zorundadır, kiracı kim ise onun imzası bulunmalıdır, kira başlangıç tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmalı ve tahliye tarihi bulunmalıdır. Tüm bu şartlar taahhütnamenin geçerlilik şartı olmakla birlikte kira sözleşmesiyle beraber yapılması zorunlu olmayıp kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanması taahhütnameyi geçersiz kılmaktadır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin yapılma şartı olarak taahhütnamenin imzalanmasını şart koşması ise yasak olup taahhütnamenin imzalanmaması sebebi ile kira ilişkisini bitirmesi de mümkün değildir.

1. Mülk sahibiyim, kiracım 3 senedir aynı evde yaşıyor ancak çocuğumun tayini, söz konusu eve çok yakın bir kuruma çıktı. Bu konuda ne yapabilirim?

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu(anne- babası gibi) ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı bulunması halinde kiracının evden çıkması için tahliye davası açması mümkündür. Ancak ihtiyacı olan kişinin sayılan kişilerden olması ve bu ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi bir ihtiyaç olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılabilmektedir.

1. Kiracım aynı konutta 5 senedir yaşıyor. Düzenli olarak TÜFE oranında kira artışı yapıldı ancak hayat pahalılığı ve enflasyon sebebi ile hala düşük bir kira bedeli var. Bu bedelin yükseltilmesi mümkün mü?

Bu konuda kira uyarlama davası açılabilecektir. Kira uyarlama davası, önceden belirlenemeyecek nitelikte olağanüstü bir durum söz konusu olduğunda ve bu durum kira sözleşmesi taraflarından kaynaklanmayan sebeplerle ortaya çıkmış olmalıdır. Kira uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin en az 5 yıldır devam ediyor olması gerekir. Enflasyon ve hayat pahalılığı gibi sebeplerle bu davanın açılabilmesi mümkündür. Uyarlama davasında kira bedelinin hakim müdahalesi ile belirlenmesi talep edilmektedir.

1. Kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Son düzenlemeler ile kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Ancak bu düzenlemenin uygulaması Eylül 2023 tarihi itibari ile geçerli olacaktır. Bu tarihe kadar uyuşmazlıklar için dava öncesi ihtiyari (isteğe bağlı) olarak arabulucuya başvurmak mümkündür.

Stj Av. Sena Örtlek